Normalmente, as pessoas maiores e capazes podem celebrar livremente negócios jurídicos de compra e venda.
A questão que surge é quando o contrato envolve a venda de imóvel pertencente a um pai ou mãe, ou a ambos, para um de seus filhos. Nessa situação, seria possível a celebração do negócio de venda e compra entre pai/mãe e filho? E, em sendo possível, existem requisitos exigidos para tanto?
Inicialmente, devemos destacar que em relação a possibilidade ou não de realização de um negócio de compra e venda entre pais e filhos, no caso do filho ser único, não existindo outros herdeiros necessários, os genitores poderão vender ou até doar o imóvel para seu único filho, sem que nada e ninguém posteriormente possa questionar essa negociação.
Porém, a dúvida e a problemática surge quando existem outros filhos, e consequentemente, outros herdeiros necessários.
A compra e venda entre pais e filhos é permitida por nossa legislação. Porém, nesse caso é necessário se obedecer alguns requisitos para que esse negócio seja válido.
Inicialmente o art. 496 do Código Civil prevê que para esse negócio ser válido, é necessário o consentimento de todos os demais filhos, bem como a anuência do cônjuge do genitor que está realizando a venda, sendo desnecessária esta última apenas se o regime de casamento for o da separação obrigatória. Caso os pais vivam em união estável, também será necessária a anuência do companheiro daquele que está efetuando a venda, eis que, salvo se existir escritura pública disciplinando regime diverso, a regra da união estável é o regime da comunhão parcial de bens, não estando assim abarcada pela dispensa do mencionado artigo.
O artigo citado dispõe expressamente que: “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
E é necessário que o contrato de compra e venda tenha seu preço ajustado com valor de mercado do bem, bem como que o pagamento efetivamente seja realizado. Esse ponto visa evitar que o negócio aparente ou seja efetivamente uma simulação de uma compra e venda para mascarar uma doação.
Caso se demonstre que se trata de uma simulação, esse negócio poderá ser anulado, eis que os pais só podem doar até 50% (cinquenta por cento) de seus bens para um dos herdeiros, devendo o restante ser resguardado para uma futura herança.
Nosso Código Civil, no art. 1.846, prevê que: “Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.”
Assim, os genitores apenas podem dispor livremente de 50% de seu patrimônio, devendo os outros 50% ficarem restritos aos herdeiros necessários.
Logo, é possível a pactuação de contrato de compra e venda de bens imóveis de pais para filhos, desde que haja o consentimento de todos os demais filhos (herdeiros necessários) e que o negócio seja real, ou seja, represente uma compra e venda com preço justo e com pagamento efetivamente realizado.
De se ressaltar que de acordo com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, os filhos que não consentiram com o negócio realizado, tem o prazo de, em regra, 02 anos a partir da celebração de negócio jurídico para ajuizar ação buscando a sua anulação.
Na dúvida deste negócio jurídico ou de outros, consulte sempre uma advogada ou advogado de sua confiança para garantir que o negócio ocorra dentro dos parâmetros de nossa legislação.