Inicialmente, imaginemos a seguinte situação: duas partes celebram um contrato particular de compra e venda de imóvel ou mesmo uma promessa de compra e venda, sendo que o comprador efetua todo o pagamento ajustado, mas o vendedor se recusa a realizar a transferência da titularidade do imóvel objeto da negociação.
Qual a medida a ser utilizada pelo comprador para obrigar o vendedor a transferir esse imóvel?
De acordo com o art. 1.418 do Código Civil: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Dessa forma, a adjudicação compulsória é a ação que cabe ao compromissário comprador, após quitação de suas obrigações em relação ao contrato, em face do proprietário que se omite em realizar a escritura definitiva para transferência do imóvel.
Além da recusa do proprietário em realizar a escritura, ainda podemos citar como circunstâncias que também impedem essa escritura o falecimento do proprietário ou então quando ele não é localizado.
Assim, a lei prevê basicamente a necessidade de três requisitos para a adjudicação compulsória: a) a existência de provas da aquisição legítima do imóvel, como o contrato ou a promessa de compra e venda; b) a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato; e c) a existência de recusa ou impedimento para obtenção da escritura.
Além desses três, o comprador também deverá comprovar o cumprimento da sua parte prevista no contrato para que então possa exigir a contraprestação do vendedor.
Até o ano passado, a adjudicação compulsória apenas podia ser requerida por meio de ação judicial.
Porém, em junho de 2022 foi editada a Lei Federal 14.382/22 que alterou a Lei dos Registro Públicos e trouxe, além de várias outras medidas, a possibilidade de realização da adjudicação compulsória de forma extrajudicial, que tende a tornar o procedimento mais simples e célere do que uma ação proposta na justiça (art. 216-B da Lei de Registros Públicos).
Esse procedimento administrativo deverá ocorrer no Registro de Imóveis da circunscrição territorial onde localizado o imóvel. Para a realização do requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial é necessário que a parte interessada esteja assistida por advogada ou advogado de sua confiança.
A lei mencionada apenas trouxe essa nova possibilidade de se garantir efetividade e rapidez à adjudicação compulsória e seu procedimento encontra-se regulado pelo Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná.
Assim, ocorre uma facilitação do processo de adjudicação compulsória e regularização do imóvel adquirido. Havendo dúvidas nesse sentido, procure sempre uma advogada ou um advogado de sua confiança.