Você com certeza já ouviu falar no contrato de gaveta. O que é esse documento? Qual a sua validade jurídica?
O contrato de gaveta é um documento particular firmado entre duas pessoas cujos interesses envolvem o processo de compra e venda de um imóvel, constando as obrigações de cada um, apesar de não ser um documento válido juridicamente, por si só, para a efetivação da transferência da propriedade do bem.
Essa operação ocorre sem o registro em cartório ou no banco financiador e, assim, apenas tem valor para as duas partes envolvidas. Essa forma de contrato se tornou comum em nosso país nos anos 80, em decorrência, principalmente, de limitações para conseguir crédito bancário naquela época a fim de viabilizar as transferências de imóveis. O contrato de gaveta é muito utilizado, também, naqueles casos em que se negocia a compra e venda de um imóvel financiado, onde o vendedor possui o financiamento em seu nome e o comprador fica responsável pelo pagamento das parcelas do financiamento.
Contudo, a maneira correta de se realizar uma compra e venda de um bem imóvel é através de uma escritura pública com o devido pagamento do imposto de transmissão e do registro no cartório de registro de imóveis.
Hoje essa modalidade de contrato informal (por isso o nome: “contrato de gaveta”) ainda é muito utilizada por pessoas que não querem arcar, de imediato, com essas despesas, ou então que possuam imóveis com restrição de negociação formal.
E não sendo essa a forma juridicamente correta de se realizar uma compra e venda de bem imóvel, tal modalidade de contrato gera riscos para todos os envolvidos.
O comprador não tem a segurança da propriedade do imóvel, podendo este ser objeto de penhora ou de disputas legais que não lhe digam respeito, especialmente relativas a dívidas daquele que ainda figura como proprietário do bem.
No caso de falecimento do vendedor, o imóvel vai integrar seu inventário, respondendo, inclusive, por suas dívidas que forem apuradas, podendo ser dividido entre os herdeiros, que poderão criar grandes problemas para o comprador conseguir realizar a transferência. se o vendedor não estiver de boa-fé, ele pode, inclusive, vender este mesmo imóvel para outras pessoas, eis que a matrícula no cartório ainda segue em seu nome e legalmente é ele que ainda figura como seu legítimo proprietário.
Para o vendedor, existe o risco do comprador não realizar o pagamento de tributos do imóvel, de condomínio ou de parcelas de financiamento bancário que continuarão de sua responsabilidade, eis que é ele, como dito acima, que figura legalmente como proprietário do bem.
Além, disso pode ocorrer o risco do comprador, nessa situação de inadimplência, se recusar a sair do imóvel, demandando ação judicial para sua retirada.
Importante se destacar que deve se ter muito cuidado na compra e venda de imóveis, principalmente para aquelas pessoas que não são habituadas a este tipo de negociação e que investem dinheiro de toda uma vida para realizar o sonho de ter sua própria casa ou terreno.
Como explicado no início, esse contrato não tem validade jurídica para a transferência da propriedade, mas pode servir como prova para cobrança de perdas e danos no caso de prejuízo suportado por alguns dos envolvidos.
Assim, antes de celebrar um contrato nessas condições ou para saber as medidas judiciais a serem adotadas nessa situação, consulte sempre a advogada ou advogado de sua confiança para orientações sobre a melhor conduta a ser adotada.