Normalmente, as pessoas maiores e capazes podem celebrar livremente negócios jurídicos de compra e venda. Mas no caso de um contrato envolvendo a venda de um bem de propriedade um pai ou mãe, ou de ambos, para um de seus filhos, seria possível a celebração de tal negócio? E, em sendo possível, existem requisitos exigidos para tanto?
Inicialmente, devemos destacar no caso do filho ser único e, portanto, não existindo outros herdeiros necessários, os genitores poderão vender ou até doar o imóvel para ele, sem que nada posteriormente possa se questionar acerca dessa negociação.
Porém, a dúvida e a problemática surge quando existem outros filhos, e, consequentemente, outros herdeiros necessários.
A compra e venda entre pais e filhos é permitida por nossa legislação. Porém, nesse caso é necessário se obedecer alguns requisitos para que esse negócio seja válido.
O art. 496 do Código Civil prevê que para a validade desse negócio é necessário o consentimento de todos os demais filhos, bem como a anuência do cônjuge do genitor que está realizando a venda, sendo desnecessária esta última apenas se o regime de casamento for o da separação obrigatória.
Caso os pais vivam em união estável, também será necessária a anuência do convivente daquele que está efetuando a venda, eis que, salvo se existir escritura pública disciplinando regime diverso, a regra da união estável é a comunhão parcial de bens, não estando, assim, abarcada pela dispensa do mencionado artigo legal.
O dispositivo legal citado dispõe expressamente que “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”
O seu parágrafo único dispõe, ainda, que “em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
E é necessário que o contrato de compra e venda tenha seu preço ajustado com valor de mercado do bem, assim como que o pagamento efetivamente seja realizado. Esse ponto visa evitar que o negócio aparente ou seja efetivamente uma simulação de uma compra e venda para mascarar uma doação.
Caso se demonstre que se trata de uma simulação, esse negócio poderá ser anulado, eis que os pais só podem doar até 50% (cinquenta por cento) de seus bens para um dos herdeiros, devendo o restante ser resguardado para uma futura herança.
Nosso Código Civil, no art. 1.846, prevê que “pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.”
Assim, os genitores apenas podem dispor livremente de 50% de seu patrimônio, devendo os outros 50% ficarem restritos aos herdeiros necessários.
Logo, o contrato de compra e venda de bens de pais para filhos é possível desde que tenha o consentimento de todos os demais herdeiros necessários (filhos) e que o negócio seja real, ou seja, represente uma compra e venda com preço justo e com pagamento efetivamente realizado.
De se ressaltar que de acordo com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, os filhos que não consentiram com o negócio realizado, tem o prazo de, em regra, 02 anos a partir da celebração de negócio jurídico para ajuizar ação buscando a sua anulação.
Na dúvida deste negócio jurídico ou de outros, procure um advogado de sua confiança para esclarecê-la e garantir que o negócio ocorra dentro dos parâmetros de nossa legislação.